Wer in Schweden ein Haus kaufen möchte, kann dies seit 2000 tun, einer EU-Verordnung sei Dank. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich lediglich um ein kleines Ferienhaus oder um einen großen Hof handelt. Damit der Hauskauf in Schweden gelingt, haben wir hier einige Infos zusammengetragen.
Voraussetzungen
Grundsätzlich können alle Deutsche eine Immobilie erwerben. Notwendig ist hierfür lediglich ein deutscher Reisepass, denn man muss sich identifizieren können. Theoretisch reicht auch ein Personalausweis, allerdings kann das zu Problemen bei den Banken oder Behörden führen. Selbst die persönliche Anwesenheit ist nicht zwingend notwendig, ist aber empfehlenswert.
Grundsätzlich sollte man sich vorab auch um die Finanzierung kümmern, denn dies kann zu einem Problem werden. Am einfachste ist es, wenn man die finanziellen Mittel dafür bereits hat. Schwedische Banken gewähren Ausländern inzwischen nur sehr ungern ein Kredit, weil keine Kredithistorie vorhanden ist. Deutsche Banken hingegen finanzieren Auslandsimmobilien ungerne. Hier sollte man vorab das Gespräch mit der Bank suchen. Außerdem kann man vorab schonmal versuchen, ein Bankkonto in Schweden zu bekommen, denn es gibt eine neue Regelung, dass die Kaufsumme von einem schwedischen Bankkonto aus überwiesen werden muss.
Das richtige Haus finden
Das für sich passende Objekt zu finden ist wohl die schwierigste Hürde beim Hauskauf in Schweden. Der Markt ist riesig und es gibt diverse Möglichkeiten, nach Immobilien zu suchen. Die wohl größte und bekannteste Anlaufstelle ist hemnet.se, einer Immobilienplattform vergleichbar mit Immowelt oder Immobilienscout. Hier ist ein Großteil aller auf dem Markt verfügbarer Immobilien vertreten. Weitere Anlaufstellen sind Fastighetsbyrån (gehört zur Swedbank), Blocket (vergleichbar mit Kleinanzeigen) und Booli.
Wichtig ist natürlich zu wissen, was man möchte (Kleines Holzhaus oder eine moderne Stadtvilla?). Welche Ausstattung soll es sein? Auch die Lage spielt eine Rolle. Ganz grob kann man sagen: Je weiter nördlich, desto günstiger wird es. Der Großraum Stockholm ist hiervon ausgenommen.
Erwähnenswert ist noch, dass viele Immobilien mit einer offenen Hypothek verkauft werden, dies ist dann aber angegeben. Außerdem gibt es häufig Immobilien auf einem Pachtgrundstück zu kaufen. Wer dies nicht möchte, muss auf den Status „friköpt“ achten.
Weitere Informationen darüber, wie man sein Haus findet, habe ich hier veröffentlicht.
Untersuchungspflicht
In Schweden hat der Käufer eine Untersuchungspflicht. Wer also ein Haus besichtigt, sollte genauer hinsehen und das Haus auf eventuelle Schäden und Mängel untersuchen. Aus diesem Grund ist es auch üblich, dass der Käufer mit einem Gutachter (Besiktningsman) zur Besichtigung kommt. Dieser untersucht die Bausubstanz und gibt eine Einschätzung ab. In Manchen Fällen hat das bereits der Verkäufer getan und ein entsprechendes Gutachten liegt vor.
Für bewusst verschwiegene und unterschlagene Mängel haftet der Verkäufer bis zu zehn Jahre.
Der Bietprozess
In Schweden ist es üblich, dass es beim Hausverkauf zu einem Bietprozess kommt. Dabei sammelt der Makler die Gebote der Kaufinteressenten und teilt diese dem Verkäufer mit. Dieser alleine entscheidet anschließend, an wen er verkauft. Das kann, muss aber nicht der Höchstbietende sein.
Hat man eine für sich passende Immobilie gefunden, kontaktiert man den Makler und bekundet sein Kaufinteresse. Außerdem gibt man sein Gebot ab. Dieses kann auch unter dem festgelegten Ausgangspreis liegen. Wird man überboten, wird man informiert. Das geschieht in der Regel per SMS. Der spätere Käufer bekommt übrigens eine Liste mit allen Bietern.
Wie lange das Bietverfahren läuft, hängt vom Verkäufer ab. Allerdings haben die Schweden ein Interesse daran, den Verkauf so schnell wie möglich abzuschließen. Einige Wochen kann es aber dennoch dauern, besonders bei gefragten Immobilen, wo regelmäßig neue Gebote kommen.
Für Deutsche vielleicht etwas ungewohnt: Es ist nicht unüblich, dass man auf mehrere Immobilien gleichzeitig bietet. Das ist auch kein Problem, denn das Bieten ist nicht rechtlich verbindlich. Jeder Bieter kann sein Angebot zu jedem Zeitpunkt wieder zurückziehen.
Köpekontrakt und Köpebrev
Hat man den Bietprozess überstanden und wurde als Käufer ausgewählt, kann man noch immer zurücktreten. Ist man dennoch willig die Immobilie zu erwerben, erstellt der Makler den Kaufvertrag (Köpekontrakt), welcher vom Makler, vom Verkäufer (Säljare) und vom Käufer (Köpare) unterschrieben wird. In diesem Vertrag wird auch festgehalten wie hoch die Anzahlung ist (Handpenning, in der Regel 10%), bis wann diese gezahlt werden muss und wann der Tag des Zugriffes (Tillträdesdag) ist. Bis zu diesem Datum muss die volle Kaufsumme bezahlt sein. Ein gültiger Köpekontrakt muss den Käufer und Verkäufer nennen, den vollen Kaufpreis in schwedischen Kronen (SEK) ausweisen und es muss eindeutig hervorgehen, dass die Immobilie (oder das Grundstück) zum Verkauf angeboten wird. Außerdem muss die Grundstücksbezeichnung angegeben sein.
Ist die volle Kaufsumme bezahlt, erstellt der Makler einen Köpebrev. Dieser wird von allen Parteien unterschrieben und dient als Nachweis darüber, dass die volle Summe bezahlt wurde. Rein rechtlich ist man mit diesem Schriftstück bereits Eigentümer.
Nach dem Hauskauf
Nach dem Kauf und mit dem Köpebrev in der Hand sollte der nächste Schritt sein, die Eintragung in das Grundbuch zu beantragen. Hierfür ist das Lantmäteriet zuständig. Zusammen mit dem ausgefüllten Antrag schickt man den Köpebrev (im Original) zur Behörde. Nach einer Bearbeitungszeit von zwei bis sechs Wochen erhält man eine Bestätigung über den Grundbucheintrag. Diesen Vorgang kann, eine entsprechende Vollmacht vorausgesetzt, auch der Makler übernehmen. Damit ist der Hauskauf in Schweden formell abgeschlossen.
Jetzt ist es an der Zeit, sich um diverse andere Dinge zu kümmern. So braucht man einen Stromvertrag, einen Vertrag mit dem Stromnetzbetreiber, einen Vertrag mit der Müllabfuhr und vieles mehr. Auch eine Gebäudeversicherung macht durchaus Sinn.
Ca. 8 Wochen nach dem Hauskauf bekommt man vom Skatteverket eine GD-Nummer (302-Nummer) zugewiesen. Diese besteht immer aus 10 Stellen und beginnt mit 302. Mit dieser Nummer können beschränkt Steuerpflichtige natürliche Personen im Ausland ihre Steuern zahlen.
Steuern & Gebühren
Die Nebenkosten beim Hauskauf in Schweden sind im Vergleich zu Deutschland deutlich geringer. Da der Makler die Aufgaben vom Notar übernimmt und immer vom Verkäufer bezahlt wird, fallen in Schweden keine Notargebühren an. Fällig werden lediglich die Stempelgebühr (Stämpelskatt, 825 SEK), Die Grunderwerbssteuer in Höhe von 1,5% (bei Privatpersonen) und die kommunale Steuer auf Immobilien, die 0,75% des Steuerwertes beträgt (bei Gebäuden, die älter als zehn Jahre sind). Der Steuerwert beträgt ca. 75% des Marktwertes. Dieser ist in der Regel bereits im Exposé angegeben und wird in regelmäßigen Abständen neu ermittelt.