Wer eine Immobilie in Schweden erwerben möchte, muss natürlich die richtige Immobilie finden. Dabei muss man sich vor allem drei Fragen stellen: Was will ich? Wo will ich? und Was kann ich mir leisten? In diesem Betrag möchte ich einige Hilfestellungen geben, wie man die für sich passende Immobilie finden kann.
Was will ich?
Die Auswahl an Immobilien in Schweden ist riesig. Von einem kleinen Ferienhaus bis hin zu einem Hof mit mehreren Hektar Land ist fast alles zu bekommen. Gleiches gilt auch für den Zustand und die Ausstattung: Vom Neubauprojekt bis hin zur Bruchbude oder einfachem Ferienhaus ohne Wasser und Strom ist alles zu bekommen. Daher gilt es zuerst herauszufinden: Was ist für mich die richtige Immobilie?
Die meisten suchen sicherlich ein Ferienhaus (Fritidshus) oder einen kleinen Hof (Gård). Hierbei gilt zu beachten, ob die Immobilie an das Stromnetz angeschlossen hat und wie die Ver- und Entsorgung von Wasser aussieht. Ist eine Kanalisation vorhanden oder gibt es einen eigenen Brunnen und ist dieser winterfest? Beim Abwasser muss beachtet werden, dass ältere Zwei-Kammern-Systeme oftmals nicht mehr zulässig sind und erneuert werden müssen.
Wo will ich?
Schweden ist ein unglaublich vielfältiges Land. Daher muss man sich unweigerlich die Frage stellen: Wo möchte ich eine Immobile erwerben? Will ich eher in Småland ein Haus oder suche ich die Einsamkeit in Nordschweden? Suche ich nach einem Haus am See oder mitten im Wald? Soll es der Schärengarten um Stockholm sein oder das Gebirge in Jämtland? Auch die Erreichbarkeit sollte eine tragende Rolle bei der Entscheidung spielen, denn das Land ist größer als man Denkt und die Entfernungen können ganz schön groß sein.
In sehr dünn besiedelten Regionen kann es sein, dass man vor dem Kauf eine Erwerbserlaubnis der Kommune benötigt. Dies steht aber in der Regel im Exposé oder der Makler weis auf den Umstand hin. Ist man sich unsicher, hilft auch die entsprechende Kommune gerne weiter.
Bei der Frage wo man hin will gibt es zwei weitere Faktoren, die man unbedingt beachten sollte: Die Belastung mit Radon und Cäsium. Die Konzentration dieser Isotope sollte nicht zu stark sein, da dies ein erhebliches Gesundheitsrisiko darstellen kann. Aus diesem Grund werden häufig auch Radon-Tests durchgeführt. Entsprechende Daten und Karten stellt Sveriges geologiska undersökning zur Verfügung.
Wie kann ich Angebote finden?
Die richtige Immobilie zu finden ist keine leichte Aufgabe. Allerdings gibt es auch in Schweden eine Vielzahl an möglichen Anlaufstellen. Die bekanntesten sind hierbei Hemnet (vergleichbar mit Immobilienscout24 und Immowelt), Fastighetsbyrån (gehört zur Swedbank), Blocket (Vergleichbar mit Kleinanzeigen) oder booli. Teilweise finden sich auch auf Kleinanzeigen oder Immowelt Immobilien in Schweden.
Natürlich gibt es auch in fast jeder Ortschaft Immobilienmakler mit einem eigenen Büro, welches man aufsuchen kann. Allerdings sind die Angebote dort eh meistens auf Hemnet oder booli vertreten, sodass man sich den Ausflug sparen kann.
Bekannte und überregionale Makleragenturen sind:
- Svensk Fastighetsförmedling
- Fastighetsbyrån
- Skandiamäklarna
- Mäklarhuset
- Länsförsäkringar Fastighetsförmedling
Wer im Internet auf der Suche nach der passenden Immobilie ist, stößt früher oder später auch auf die sogenannten „Schwedenmakler“. Das sind deutschsprachige Makler, die sich auf den Verkauf an deutsche Kunden spezialisiert haben. Hier sollte man genauer hinschauen, denn manchmal sind die Angebote lediglich von Hemnet oder booli kopiert und und die Anbieter treten lediglich als Vermittler auf. Die daraus entstehenden Vermittlungsgebühren können schnell mehrere tausend Euro betragen. Auf der anderen Seite bieten sie manchmal Dienstleistungen an, wie zum Beispiel das Übersetzen von Kaufverträgen. Letztendlich muss jeder für sich entscheiden, ob man einen solchen „Schwedenmakler“ nutzen will oder direkt mit einem schwedischen Makler Kontakt aufnimmt.
Was kann ich mir leisten?
Diese Frage ist elementar. Bereits im Vorfeld sollte man abklären, was man sich leisten kann und wie man die Immobilie in Schweden finanzieren will. Seit Jahren vergeben schwedische Banken immer seltener Immobilienkredite an Ausländer. Das liegt an strenger gewordenen Geldwäschegesetzen sowie an der fehlenden Kredithistorie. Auf der anderen Seite vergeben deutsche Banken ungerne Kredite für Auslandsimmobilien. Es empfiehlt sich also dringend, vorher die Finanzierung zu klären und nicht erst dann, wenn der Kaufvertrag unterschrieben ist.
Untersuchungspflicht
In Schweden hat der Käufer eine Untersuchungspflicht. Er muss die Immobilie untersuchen. Aus diesem Grund ist es nicht unüblich, dass der Kaufinteressent zum Besichtigungstermin einen Gutachter (besiktningsman) mitbringt. Dieser ermittelt den Wert und den Zustand der Immobilie. In manchen Fällen hat dies der Verkäufer bereits getan, um das Interesse von potentiellen Käufern zu wecken. Ansonsten gilt: Gekauft wie gesehen.
Bei bewusst verdeckten oder unterschlagenen Mängeln haftet der Verkäufer über zehn Jahre. Hierbei muss allerdings erst nachgewiesen werden, dass der Mangel unterschlagen bzw. verschwiegen wurde.
Was sonst noch wichtig ist
Abschließend noch einige Punkte, die hilfreich sein können:
- Die Dichtigkeit vom Kamin/Schornstein muss alle zwei Jahre kontrolliert werden. Wann war die letzte Dichtigkeitsprüfung?
- Gibt es eine Inventarliste? In Schweden werden die Immobilien oft mit festem Inventar (Möbel, Ofen, Geschirrspüler, etc.) verkauft.
- Gibt es in der Umgebung die Pläne, Erdschätze zu bergen?
- Gibt es eine Wasseruntersuchung bzgl. der Trinkwasserqualität (bei einem eigenen Brunnen?)
- In regelmäßigen Abständen (10 Jahre) muss ein Energieausweis vom Haus erstellt werden. Liegt ein solches vor? (Ausnahmen bei wenig genutzten Immobilien/Ferienhäusern)
- In Schweden wird der Immobilienmakler immer vom Verkäufer bezahlt. Abweichungen davon können auf Unseriösität hinweisen. Gleichwohl können Makler Gebühren für Zusatzleistungen verlangen (zum Beispiel für den Abschluss von Stromverträgen, Versicherungen, etc.).
- Im Grundbuch nachschauen, ob Nutzungsrechte eingetragen sind (zum Beispiel Wegerechte) oder ob auf dem Grundstück Versorgungsleitungen verlegt wurden.